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也将有利于咱们有更大的挽回余地出台种种刺激房地产消费的经济战

时间:2019-03-11来源:未知 作者:admin点击:
主持语:11月9日,习总书记在APEC工商领导人峰会开幕式主旨演讲中,对中国经济新常态进行了全面的阐述和解读。习总书记指出,中国能否抓住新的机遇,应对新常态下的各种挑战和风险,关键在于全面深化改革的力度。 中国经济新常态引发了各行业的新变化,作为

  主持语:11月9日,习总书记在APEC工商领导人峰会开幕式主旨演讲中,对中国经济新常态进行了全面的阐述和解读。习总书记指出,中国能否抓住新的机遇,应对新常态下的各种挑战和风险,关键在于全面深化改革的力度。

  中国经济新常态引发了各行业的新变化,作为中部快速崛起、经济发展有后发优势的省份,江西房地产发展也在步入新常态。2014年年初江西房地产进入成交量低迷、成交价格回调的阶段;年中南昌限购全面取消,限贷政策秋后逐渐松动,近期在央行降息的背景中,江西房地产市场迎来又一个新的发展契机,并由此进入一个新常态。那么,以取消限购为代表的房地产新政会给江西房地产带来什么样的变化?在经济转型、新型城镇化快速推进的基础上,江西房地产企业如何转型?如何步入新常态?如何迎接新发展?本次峰会重点研讨的问题就是—江西房地产新常态将富于哪些特征。

  为此,我们特邀了省内致力于经济建设、城市文化、规划、品牌塑造、房地产建设的精英与政府相关部门负责人,共同探讨江西经济新常态,启迪房地产业发展新思路,同时就今明两年的房地产市场形势、行业政策、企业发展战略进行深度剖析,以明确经济新常态下江西房地产发展的新路径。

  刚刚闭幕的中央经济工作会议,首次系统地提出了经济发展的九大新常态,并对新常态经济的“特点特征、发展理念、增长动力、增长结构、未来态势”等进行了理论概括,基本形成了“新常态经济学”的理论框架,奠定了未来经济发展的理论与实践基础。经济进入新常态,将成为我国国民经济的新特征。

  宏观经济进入新常态,必然推动行业经济进入新常态。可喜的是,在转型升级背景下,房地产行业已经进入多元化开发阶段,行业不再是追求“住宅为王”的单一开发模式,众多品牌房企已经进入复合型地产、城市综合体、现代商贸物流、工业地产、产业地产、文化旅游地产等领域开发;品牌企业不仅实施多元化开发,同时也在追求规模开发、功能开发、品位开发,并努力把新建筑项目打造成新中心、新地标。房地产界呈现出来的进取心与开拓精神,表明房地产行业正在主动适应行业“综合发展”新常态。

  经济新常态,强调经济在转型发展中的质量效益,但不是不要发展速度。我认为,就现阶段的房地产业而言,在我国新型城镇化建设有力支撑下,有能力的房企还可以追求规模速度开发,只是要稍加注意,楼市进入改善型需求为主的市场后,市场需求释放的速度相对慢一些,开发中不宜放大资金杠杆,在统筹开发过程中应稳中求进。

  经济新常态,还将夯实增长基础与改进经济增长方式,通过进一步改革激活现有的经济存量,使经济发展更趋活力与生命力。在盘活存量市场中,房地产界也可以大有作为。首先,要继续把现有项目开发成精品、打造成地标,把自己正在建设的项目,建设成提升区域配套水平的大项目,这样既可提升附加值,又可提升品牌形象;其次,还可以在物业服务中挖掘市场价值……总之,新常态中仍须努力培育与寻找行业新的增长点。

  新常态,新机遇。不以高增长为内涵的新常态经济,必将带来高质量高效益,带来更扎实的持续增长基础,也将带给行业更多改革与创新。房地产行业,只要坚持转型发展、升级发展,并继续保持开发一个又一个城市新地标的志向与进取心,就一定能够在新常态经济中迎来更大新机遇。

  新常态不是一个冬天的概念、悲观的概念,而是一种主动调整,在调整之后追求经济平稳、健康发展的概念。13亿人口的中国,住房改善依然是广大居民最强烈、最美好的梦想。中央经济工作会议指出,要充分发挥中国经济巨大的韧性、潜力和回旋余地。我以为,我们的韧性、潜力、回旋余地,都与中国房地产发展巨大的、美好的前景相关联

  汪玉奇:首先让我们详细认识中国经济新常态。最近召开的中央经济工作会议指出,要认识新常态、适应新常态、引领新常态,新常态是当前及今后一段时期中国经济发展的大逻辑。中国经济在改革开放中有着伟大的历史进程,1978年到2001年,经济年平均增长速度为9.9%;跨入新世纪之后,2003年到2008年,中国经济实现了两位数的持续增长。中国是金砖五国的领头羊,是世界经济增长速度最快的国家。但是这种快速增长的势头,已经难以持续。我们常年实行积极的财政政策,宽松的货币政策,去年货币投放量已经达到110万亿元,但GDP只有56万亿,也就是说每投放2块钱货币,只能创造1块钱利润。与此同时,地方政府的负债高达20万亿元,从明年起,我们地方政府就必须进入到还债的高峰期;环境的承载能力已经达到极限或者接近极限,全世界每年新增加的二氧化碳,60%为中国排放,全世界10个最严重的雾霾城市7个在中国……习总书记非常清醒地阐述了我们改革中遭遇的困难,明确提出中国经济要告别高速度,转入中高速增长,并由此进入中国经济增长新常态,即上线%、城镇登记失业率不超过4.2%,下线%。这个经济新常态显然是党中央、国务院对中国经济增长方式与增长速度一次主动的、积极的调整。

  第二,新常态下,中国经济存在多方面的新机遇。其一,中央指出,在经济新常态的情况下,中国依然处在大有作为的战略机遇期,改变的只是战略机遇期的内涵和条件;新常态并没有改变中国经济总体向好的健康面,改变的只是经济发展方式和经济增长速度。这两个没变和两个改变,是我们把握新常态一个非常重要的视角,新常态不是一个冬天的概念,不是一个悲观的概念,不是一个失败的概念,新常态是一种主动调整,在调整之后追求中国经济平稳、健康发展的概念。其二,今年中央经济工作会议对明年的世界经济形势做出了肯定性的重要判断:世界经济明年可能略有回升,但是总体复苏疲软的态势短时间难以解决。其三,中国宏观经济政策将有重要变化,运用积极的财政政策和松紧适宜的货币政策,意味着中央政府将以更大的财政赤字规模,以更大的国家投资力度支持经济增长。

  一是中国积极有力地推进新型城镇化,将释放房地产业的刚性需求。中央提出,当前及今后一段时期,中国城镇化的重要任务是1亿农业人口转变为城市人口,1亿人口进行棚户区改造,中西部地区1亿农业人口就地实现城镇化,正是这三个“一个亿”将创造出房地产市场的若干需求。

  二是个性化、差异化消费将有力促进房地产市场结构调整。以往那种以消费为主导的模仿性排浪式消费阶段已经结束,由收入分配差异带来的中产阶级个性化、差异化消费新阶段正在显现,这将促使房地产市场进行重大调整,从而在调整中赢得多元化消费。

  三是,房地产价格理性回归。此前国际游资为炒作人民币升值利润大量涌进,因此中国房地产市场也有大量国际资本涌入,现在美元升值大量游资撤离中国,大量资金理性回归,使得市场能更多地释放出中国居民的消费。

  四是,中国将实行松紧适宜的货币政策,能有力缓解房地产开发企业当前资金链高度紧张的严重局面,也将有利于我们有更大的回旋余地出台各种刺激房地产消费的经济政策,比如说降低首付比例、对首付贷款打折。

  五是,中央明确提出社会政策要托底,让我们广大人民群众学有所教,居有所屋,老有所养,病有所医。而棚户区改造和保障房建设将成为政府托底性经济政策的必然选择。因此,这将进一步促使低收入群体、中低收入群体借势进入房地产市场。

  在13亿人口的中国,住房依然是广大居民最强烈、最美好的梦想。中央经济工作会议指出,要充分发挥中国经济巨大的韧性、潜力和回旋余地,我以为我们的韧性、潜力、回旋余地,都与中国房地产发展巨大的、美好的前景相关联。因此,我们有一百条理由对此充满信心。让我们更加积极地憧憬江西房地产业,它应当有一个持续、健康、较快发展的新趋势。

  充分发挥市场机制的作用,利用税收等经济手段,来调控房地产市场,稳定市场预期,在满足居民自住性需求的基础上,加强对本地区房地产市场的研判,针对房地产市场需求的情况积极采取有效措施消化库存,促进房地产市场平稳健康发展

  李 :今年前11个月,我省房地产形势总体运行平稳,没有出现大的波动。其中11月的商品房新开工面积、土地购置面积、竣工面积等主要指标环比呈现上涨,11月份,江西楼市整体出现回暖迹象。

  一是全面放开住宅限购;二是加大金融支持力度,积极支持自住性需求和改善性需求,加大对房地产开发企业的融资支持,优先保障普通商品住房开发项目合理的资金需求,进一步提高房地产开发贷款审批的效率,保持房地产开发贷款合理增长;三是实行税收优惠政策,对个人购买普通住房并且属于家庭唯一住房的减半征收契税,个人购买90平方米及以下普通住房且属家庭唯一住房的,契税按1个百分点征收;四是加大住房公积金支持职工购买住房的力度,降低公积金贷款门槛,提高贷款额度;五是加大棚户区改造力度,重点是鼓励货币化安置,引导被征收人购买商品房;六是合理安排土地供应,各地要适时调整土地总量和结构,合理把握土地供应节奏,商品房库存量比较大的城市,要适量控制土地供应量,商品房库存量比较少的城市,要保证土地的供应;七是取消商品房套数结构比例的限制,全面取消对商品住房“9070”套型结构比例的限制;八是严格房地产开发过程的收费,对房地产开发实行清单式收费,凡是清单以外的一律不许收;九是促进二手房市场的健康发展,市县政府可以对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补助。

  总而言之,在下一步的房地产行业管理中,要落实好稳定房地产市场的工作责任,各市县人民政府按照分类调控的原则,做好房地产调控,充分发挥市场机制的作用,利用税收、金融等经济手段,来调控房地产市场,稳定房地产市场预期,在满足居民自住性需求的基础上,加强对本地区房地产市场的研判,针对房地产市场需求积极采取有效措施消化库存,促进房地产市场平稳健康发展。

  房地产市场从峰值步入下行是大趋势,但是从今年到明年,房价将维持平稳状态,销售量会有所上升,房地产企业去库存增加销量将成为2015年主旋律

  朱和平:今年前11个月,南昌房地产市场运行相对稳定,全市包括四个县房地产税收净收入113亿,同比增长28%;全市完成投资同比增长0.7%,增幅下降20个百分点;全市商品房新批开工面积1014.66万平方米,同比增长30.74%;市区销售面积594.58万平方米,突破了2012年543万平方米的销售历史记录。

  我市与全国其他城市情况一样,今年市场进入调整阶段,商品房库存量增大,供求关系发生转变,面对市场出现的新变化,我们认真做好市场监测分析,储备政策,及时出台扶持措施—一是实施了新建商品房预售资金监管,二是延长了房屋征收户的购房期限,三是调整了普通商品住房价格标准。下一步,我们将认真落实省住建厅下发的赣发2014年1号文,关于促进房地产平稳发展通知的18条实施意见,并结合我市的情况,重点围绕优环境、调供应、稳销售、去库存、防风险几个方面来开展工作,以促进我市房地产市场健康平稳发展。

  随着中国经济由两位数进入个位数增长的调速,房地产行业的发展也将步入中高速、结构优化与利润下降的新常态。房地产市场从高峰步入下行是大趋势。但是,从今年到明年房地产价格将维持平稳状态,销售量会有上升,房地产企业去库存,增加销量将成为2015年的主旋律。房地产是一个永恒的课题,关键是在新经济、新常态背景中写好新篇章,用创新的理念去做好。政策层面上,房地产调控也在发生变化,全面取消限购后,房地产市场必须建立起适应新常态的长效机制。我认为,建立房地产新常态机制,将对金融、土地、税收和住房保障各个方面的政策工具进行改革。

  从今年开始,在未来10到15年内,中国房地产业将进入行业发展的第三个阶段,即平稳发展阶段。其特征是,地产开发投资的增幅将趋稳放缓,房地产供需结构性矛盾将逐渐缓解,房地产价格将出现稳中有升……在此过程中,政府需要做好编制中长期规划、实施战略调控、紧密结合新型城镇化这三件事

  陶满德:回顾我国房地产业发展历程,1987到1997年是起步阶段,这十年,我们是在探索房地产业发展规律,是在摸索房地产业发展的道路。1998到2013年,这15年是中国房地产业快速发展的第二个阶段,特殊的国内外形势与环境,促使中国房地产业出现井喷式快速发展。从2014年开始到未来的10至15年,中国的房地产将进入第三个阶段,我把它称之为稳定发展阶段。

  如此判断理由有三:一是我国推进新型城镇化的“3个亿”带来的机遇,是促进我国房地产业稳定发展的大背景。新型城镇化的推进要与工业化的推进为依据和基础。在新型城镇化推进的过程中,房地产有效需求的释放也是渐进的、持续的,而不是井喷的、爆发的,因此新型城镇化的推进,是奠定房地产稳定发展的宏观背景之一。

  其二,中国产业结构的优化升级是一个逐渐完善和升级的过程,中国生产力布局的重新调整也是一个渐进过程,中国经济新常态将是国民经济增长保持在7%-8%之间。美国经济学家梅耶斯在上世纪90年代以90多个不同类型国家为样本,就国民经济的发展与房地产开发业的发展之间的关联性做了量化分析,得出了5个档次的经典结论—当国民经济支出小于4%的时候,他说房地产开发业将处在萎缩的阶段;当国民经济支出在5%到6%的时候,房地产业处在缓慢发展的阶段;当国民经济增速在7%到8%的时候,房地产业将处于稳定发展的阶段;当国民经济增速在8%到10%的时候,房地产业将处于快速发展的阶段;当国民经济增速在10%,房地产将处于飞速发展阶段。因此,对于未来很长时间内,中国经济将保持7%到8%的增长,就是房地产业稳定发展的宏观经济背景支撑。

  其三,经过近30年发展,从中央到各级地方政府、房地产开发企业以及消费者,中国的房地产市场已经渐趋成熟。一个成熟的市场,会使得这个行业处在一个稳定发展的轨道上运行。

  在房地产稳定发展的阶段中,市场将有三个重要特点,一是房地产开发投资的增幅将会趋稳放缓;二是房地产供需结构性矛盾将会逐渐缓解;三是房地产价格将出现稳中有升的总体趋势。在这样一个平稳发展的阶段当中,政府对房地产市场的把握,有三件事情需要认真研究和做好。

  其一,科学编制房地产业发展的中长期规划。只有在一个科学规划的指导之下,房地产的发展才能有一条健康运行的轨道让我们去走,而不是跟着市场的变化,被市场牵着鼻子走。

  其二,建议政府对房地产市场要实行战略调控。即按照房地产业的发展目标,对整个房地产发展的轨迹、轨道、方向性的调控,这是通过长效机制的约束,来使得这种战略调控得以实现,这是宏观上对整个房地产市场发展的一种把握和引导。在战略调控的机制体系当中,有一个非常重要的组成部分,就是市场的检测、评价系统亟待建立起来。

  其三,在这样一个稳定发展的阶段,房地产发展应当与新型城镇化的推进紧密结合。一是与城市新区的开发建设相结合;二是与老城区的改造相结合;三是与城市基础设施的完善相结合;四是与生产力布局的调整相结合;五是与保障性住房建设相结合。

  在我国经济发展新常态这样宏观经济发展背景中,中国的房地产业将迎来稳定发展新阶段。无论从政府、从我们房地产的开发企业,都应当对这样一个阶段的特点进行研究,做好迎接的准备。

  主持人: 浓缩城市精华,彰显城市魅力。随着江西新型城镇化的飞速发展,一座座全新的城市地标应运而生,第一时间吸引着世人的眼球。城市地标不仅成为形象新名片,更成为新时期财富增长的新引擎。总结经验,树立样板,提升地标建设水平,加快城市科学有序发展,这是时代的呼唤。那么,奋战在城市建设第一线的开发企业对此有着怎样的经验与视野?面对新常态、新趋势,他们在行业持续发展中又有着怎么样的转型升级良方?

  绿地江西房地产事业部的发展历程,与南昌的地标密切相关。绿地2001年进入南昌红谷滩,开启迈向全国、走向世界的第一步,开发的第一个住宅类项目是滨江豪园,无论规模还是品质及整个区域的地理环境,都是当年首屈一指的住宅标杆性项目;2009年绿地双子塔,高度是江西地标性的建筑之最;高新绿地中心268米,在东部区域同样属于地标性的项目;2014年,绿地紧随南昌市政府规划整个城市往九龙湖发展的号召,在九龙湖区域开发了目前在南昌体量和规模首屈一指的绿地国际博览城项目,总投资300亿元,400万平方米的大体量……绿地集团江西房地产事业部,一直致力于打造从规模到高度、再到品质的系列地标。

  绿地集团致力于打造全中国各个城市的地标项目,目前武汉绿地中心高达606米,位列世界第三。全球十大高度地标建筑,绿地占了其中六座,绿地无疑是全球首屈一指的地标缔造者。

  随着中央经济的调整,绿地整个集团也面临转型的思考。其一,随着房地产由黄金时代走向白银时代,绿地集团秉承为政府所想、为市场所需的理念,紧跟市场步伐,在今年下半年,先后成立了绿地的地铁公司和小额金融贷款公司。其二,绿地集团重点将转移到产业新城开发中来,目前政府拍卖土地,绝少纯住宅项目,多是产业、商业及住宅为一体的综合类型项目,绿地从城市发展的角度考量,对集团产品发展策略做了一些调整,未来将重点打造类似第一个“以爱为主题”的婚庆文化旅游项目玫瑰城,2.5的金融产业项目高新区未来城,及以会展为主题的绿地国际博览城等一类产业项目。其三,绿地集团的经营模式、营销方式同样在转型,正在进行淘宝卖楼等有益尝试。

  地标建筑是一个城市的名片,比如我们这里充满文化底蕴的“滕王阁”之崇高形象,就是历经千年风雨,依然彰显辉煌,那是南昌人民的骄傲。

  这十多年以来,南昌的商住楼盘蓬勃发展,发生了翻天覆地的变化,涌现很多有特色的地标建筑。其格局基本上分三块:新城建设,棚户区改造以及城乡一体化发展。

  在这样的大好环境下,房地产开发商在考虑企业转型升级以应变市场挑战的同时,确实更应思考其社会定位的问题,即在经济发展的过程中,房地产开发商应该扮演一个怎样的角色,比如积极配合政府在追求GDP经济指标的同时,也得考虑加强“民生工程”的配套建设,比如关注点从建筑外形的标新立异到配套内容的充实与扎实,为尽早实现“中国梦”而共同努力。

  南昌的房地产企业在这新常态经济发展的新趋势下,进行转型创新提升,个人建议可以从以下方面考虑,一是提供更符合市场需求的住宅户型,避免二次改造的资源浪费;二是使楼盘功能性配套与社区措施不断完善;此外,还有生活基本需求的完善;最后,楼盘社区的配套设施,也应随着社会的发展与需求,进一步予以改善。

  2012年9月27日,莱蒙集团买下莱蒙都会402亩地块,同年11月莱蒙团队进入南昌。自去年洋房开盘售罄,到目前高层热销35亿元,正是地铁、商业、医院、学校,这些一应俱全的配套,让莱蒙都会无论是商铺还是住宅,均受到市场厚爱,除了莱蒙的地段优势外,我们也需要感谢前期来南昌拓荒并深耕的绿地和万达等优秀企业。

  莱蒙集团是香港上市企业,在北京、上海、广州、深圳等国内市场大部分主要是在一线城市均有项目。通过对各个不同城市的市场表现对比,我们发现,相比于华中片区武汉、长沙、合肥等城市,南昌的市场潜力相对较大。长沙、武汉等地历经前几年的长足发展,该拆的已经该拆完,南昌现在却还是一个很好的时代,东湖、西湖等老城区仍有大片等待拆迁的棚户改造区,如此巨大的刚性需求将对房地产市场有一个较大的推进。因此,作为香港上市公司,如果后面有好的项目,我们还会继续扎根南昌。

  正如大家所说,目前的纯住宅项目几乎没有,商业综合体已经是标配,我们也在南昌陆续看过不少地块,大多只能基本上收支平衡,有一些甚至做不下来。因此,房地产黄金时代已经过去,白银时代的到来,要求房地产企业务必加强自身管理,把工作做到极致。

  莱蒙都会项目共有五个地块,真正考验我们能力的是后面三块商业,要做好有压力也有挑战,莱蒙人将凭着一颗赤子之心,为南昌老百姓,为南昌城市的建设,做出我们应做的工作。

  陶满德:地标建筑对城市带来内在和外在两方面的影响。内在影响的第一个功能,就是使城市功能得到强化和完善。每个城市在每个功能规划片区,都有自己在这个城市发展当中的功能定位,地标的建筑从某种意义上来讲,强化了不同地段的城市功能。由于有了绿地未来城,使得高新开发区的综合功能得到加强。由于有了绿地博览城、万达文化城等一批这样的地标建筑,使得九龙湖片区向外辐射的功能得到强化。绿地中央广场等高端写字楼,使得红谷滩中心区CBD的功能得到强化。内在影响的另一个功能体现在,城市地标是城市发展历史的缩影。在城市发展过程中,地标建筑体现城市发展历史阶段的烙印。60年代南昌的地标是百货大楼、江西宾馆,它们保留了那个时代南昌历史发展的痕迹。一座城市不同时代的地标,从一个侧面反映出这个城市发展演艺的过程。

  外在的影响,就是不同的地标建筑,对城市的外貌形象是一种提升。因此,城市地标,无论在城市发展哪一个阶段,都对城市发展的进程起着不可替代的作用。

  习总书记指出:“我国发展仍处于重要战略机遇期,我们要增强信心,从当前我国经济发展的阶段性特征出发,适应新常态,保持战略上的平常心态。” 增速换挡、结构调整、政策转型,“新常态”对经济形势的清醒判断和重要定义,为我们清晰呈现了“新常态”下的中国经济整体面貌和未来趋势。

  中央领导在杭州召开的全国规划行业工作座谈会上,专门提出今后要增加针对城市的现状、城市的建筑的评论奖。开发企业要处理好房地产开发传统与现代继承和发展的关系,让我们的城市建筑更好体现地域特征、民族特色和时代风貌。

  江西日报立足高远,未雨绸缪,借助党报的权威性、公正性,面对新的经济形势,首先提出江西房地产发展新常态的命题,今天,专家学者、省市相关部门与行业主管部门有关负责人在这里通过主题演讲,全面而客观地分析了经济新常态下楼市出现的新环境、新特点,深入探讨了当前江西房地产新常态的特点与特征,大胆地对楼市新趋向做了预测。面对楼市“新常态”,我们要科学认识,冷静积极应对,保持战略定力,学会适应“新常态”,抢抓新机遇,促进房地产行业的健康发展。

  峰会结束之际,让我们再一次向绿地集团江西房地产事业部、南昌万达城投资有限公司、江西万科益达置业投资有限公司、恒大地产集团南昌有限公司、江西联泰地产置业有限公司、南昌莱蒙置业有限公司、南昌华南城有限公司等品牌开发企业表示热烈祝贺,祝贺他们在江西城市地标建设中做出了突出贡献并由此获得了今天的荣誉。

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